A.I.R. "MARINA DE COPE”
CONTENIDO:
1.2. Otras referencias similares.
2.1. Instrumento de equilibrio territorial
3.2. Contenido de la actuación.
3.3. Objetivos medioambientales.
4.1. Usos globales y edificabilidad.
5.4. Estimación del Cash Flow y rentabilidad.
5.5. Carácter catalizador de las actuaciones propuestas.
6. Afecciones sobre terrenos exteriores.
6.1. Infraestructuras hidráulicas.
6.2. Infraestructuras de carretera.
6.3. Infraestructuras eléctricas.
6.4. Infraestructuras de saneamiento.
7. Inversiones, plazos, obligaciones y garantías para su desarrollo.
En desarrollo de las Directrices y Plan de Ordenación Territorial del Litoral de la Región de Murcia y a iniciativa de la Consejería de Turismo y Ordenación del Territorio se plantea la Actuación de Interés Regional de carácter turístico en la zona de Marina de Cope.
La principal razón de esta intervención radica en la puesta en valor turístico del litoral sur occidental de la Región de Murcia, siguiendo un modelo de desarrollo de calidad y sostenible, para que supere la tendencia presente en otros tramos de la costa murciana.
En este ámbito existen zonas de protección ambiental, destacando la presencia de especies y valores naturales singulares a nivel comunitario. Ello exige que dicho desarrollo cuente desde el primer momento con la tutela de la Administración para asegurar su adecuada conservación.
El intenso, y en ocasiones, descontrolado desarrollo del litoral mediterráneo ha llevado a que apenas se encuentren actualmente espacios con ausencia de desarrollo turístico. En la costa de Lorca y Águilas aún se encuentran importantes extensiones exentas, donde predomina la actividad agrícola intensiva. La sustitución de la actividad agrícola (sin suficiente dotación en la actualidad de recurso hidráulico) por la actividad turística, supone en sí mismo el paso hacia un modelo de desarrollo más sostenible. No obstante, las numerosas experiencias litorales mediterráneas de desarrollo turístico, induce para este caso la necesidad de aprender de los errores del pasado y aprovechar esta experiencia para el diseño de un desarrollo modélico.
En los distintos sectores, y especialmente en el turístico, la consecución de un modelo de desarrollo sostenible no sólo no va reñido con el resultado puramente económico, sino que lo favorece. La conservación de los valores naturales y un tratamiento adecuado del paisaje, induce un efecto de atracción de turismo de alto poder adquisitivo, produciendo una mayor rentabilidad económica.
La Ley 1/2001 de 24 de abril, del Suelo de la Región de Murcia, regula las Actuaciones de Interés Regional como instrumento de ordenación del territorio de carácter excepcional, definidas como:
“...aquellas que hayan de beneficiar a la Región en el ámbito de los servicios públicos, la economía, la conservación del medio ambiente y del patrimonio histórico y la mejora de la calidad de vida y en general las encaminadas al logro de los objetivos generales de la ordenación del territorio, y que por su magnitud, importancia o especiales características trascienda el ámbito municipal...”
El objeto de una Actuación de Interés Regional ha de englobarse dentro de alguno de los siguientes campos:
a) La ordenación y gestión de zonas del territorio para facilitar el desarrollo económico y social de la Región, mediante actuaciones en materia de vivienda, actividades económicas, infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios.
b) La implantación territorial de proyectos de infraestructuras, dotaciones e instalaciones de interés comunitario y alcance supramunicipal.
Así pues, dada la orientación turística que se da al litoral de la Región en las Directrices y Plan de Ordenación Territorial del Litoral de la Región de Murcia, se ha considerado el entorno de Marina de Cope, entre los Términos Municipales de Lorca y Águilas, ideal para el desarrollo de una Actuación de Interés Regional de carácter turístico.
La apuesta por la transformación progresiva de la oferta turística de Murcia hacia modelos más desarrollados capaces de mejorar y ampliar la oferta y la calidad, ha provocado fijar la vista en otras actuaciones ya existentes.
En este sentido se han tomado algunas imágenes que pudieran servir de referencia, guardando las distancias oportunas, a algunas de las acciones que se pretenden acometer.
La imagen adjunta muestra una marina interior en la Costa Azul, exactamente Port Grimaud, donde se aprecia la especialización náutico deportiva de la implantación turística.
La imagen de Portofino en la Liguria italiana, muestra un ejemplo de integración en el entorno de un área turística, en este caso ligada a un núcleo tradicional.
En la Actuación de Interés Regional que se plantea, la marina se localizaría en la zona interior topográficamente más adecuada.
Es importante vincular la oferta turística a la realización de una actividad. El deporte del golf arrastra cada día mayor número de seguidores, en un momento donde el tiempo dedicado al ocio se incrementa considerablemente.
Bajo esta óptica parece adecuado la implantación de campos de golf en la propuesta, considerando la mejora en la calidad que lleva implícita este tipo de actuaciones.
La náutica es otra de las opciones imprescindibles en la oferta turística litoral. En este caso se propone la alternativa de marina interior, como complemento necesario para el éxito de las implantaciones turísticas.
La calidad de la oferta hotelera deberá mitigar los déficits del litoral de Murcia en cuanto a estándares de calidad y servicios, optando por dirigirse a un segmento de alto poder adquisitivo.
Como se desprende de la Memoria de las Directrices y Plan de Ordenación Territorial del Litoral de la Región de Murcia, el desarrollo económico del litoral sur occidental, tanto en el sector industrial, como en el de servicios y especialmente el turismo esta muy por detrás del resto del litoral.
La causa fundamental de este desequilibrio es sin duda el gran déficit de accesibilidad que históricamente ha tenido el litoral sur occidental, sin un servicio ferroviario eficaz, limitados accesos a las principales redes de comunicación y con tiempos de acceso al aeropuerto internacional más cercano (Alicante) de más de dos horas.
El nuevo marco de accesibilidad propuesto en las Directrices y Plan de Ordenación Territorial del Litoral de la Región de Murcia conlleva un cambio radical en la accesibilidad del litoral sur occidental basado en las siguientes actuaciones:
1. Nuevo aeropuerto internacional.
2. Autopista Cartagena-Vera.
3. Vía de conexión entre el aeropuerto internacional y la autopista Cartagena-Vera.
4. Acceso en Alta Velocidad a Murcia y Cartagena y conexión con Águilas.
5. Mejora de la conexión viaria de Lorca con su litoral.
El cambio radical que supondrán todas estas actuaciones debe ser aprovechado para equilibrar el territorio, no solo desde el punto de vista de accesibilidad, sino también desde su desarrollo económico.
En este sentido, se fomenta la actuación de Interés Regional de Marina de Cope como:
La localización de esta actuación esta condicionada por:
La superficie de actuación ocupa una extensión de 2.073 Has., limita al sur con el LIC de Cabo Cope y al norte con el de Calnegre. La franja costera correspondiente a la actuación cuenta con una protección por paisaje en toda su longitud. Dichas zonas de protección paisajística son excluidas de la actividad urbanística para conservar sus valores, sin embargo, de cara a su adecuada puesta en valor siguiendo el principio de “conservación activa” se propone su adecuación para la función turística mediante el tratamiento adecuado acorde con los valores objeto de protección.
El área se encuentra atravesada de noroeste a sureste por diversos cauces de avenidas –ramblas-, que se protegen en unas franjas de 100 metros de anchura a ambos lados del cauce. Dichas zonas de protección de cauces son compatibles con desarrollos deportivos de carácter abierto, tales como campos de golf, hípica, fútbol,... sin perjuicio de su función protectora de riesgos, e incompatibles con la construcción.
Al noroeste el área es limítrofe con la futura autopista Cartagena-Vera.
Las características del litoral, de alrededor de 6,5 kilómetros, muy recortado, salpicado de pequeñas calas y con un gran número de playas, beneficia el uso de ocio náutico, a la vez que da respuesta a la posible demanda del servicio de playas por parte de la población.
El medio físico en el que se encuadra la actuación se caracteriza por su marcado carácter rural y por su elevada calidad paisajística y ambiental.
El conjunto formado por el Lomo de Bas y Cabo Cope es un espacio de elevada calidad paisajística y ambiental configurado por los relieves de la vertiente costera de Lomo de Bas con una costa acantilada media y pequeñas calas; el cabezo calizo de Cabo Cope, y la llanura aluvial costera con sus relieves sedimentarios de escasa entidad.
Destacan aquí dos espacios propuestos como Lugares de Importancia Comunitaria, Cabo Cope (ES6200031), al sur, y Calnegre (ES6200012), al norte. Con el objeto de preservar y conservar los valores ambientales y paisajísticos que han hecho a estos suelos merecedores de su protección, se preservan del desarrollo urbanístico, localizándose la Actuación de Interés Regional Marina de Cope-Lomo de Bas en la llanura aluvial costera de uso agrícola intensivo e incorporando como Sistemas Generales el pasillo costero de alta valoración paisajística que une Cabo Cope y Calnegre.
La ubicación de la Actuación de Interés Regional se restringe, pues, a los suelos que, en la actualidad, ocupan los regadíos intensivos (gran parte de ellos bajo plástico); espacios que constituyen un fuerte impacto paisajístico, banalizando el medio rural y que suelen llevar asociado una sobreexplotación de las aguas subterráneas.
La actuación de Marina de Cope se define genéricamente como una operación turística de calidad, enfocada a proporcionar la mejor oferta que demandan los segmentos nacionales e internacionales.
En este sentido y, dado el déficit existente en la zona, se apuesta por impulsar la oferta hacia el sector hotelero, combinado con una proporción de residencia adecuada y por debajo del límite de mínima densidad, equipamientos y dotaciones complementarias.
La actuación se apoyará en tres pilares básicos de servicios, que se acomodarían en tres zonas diferentes del ámbito.
La oferta náutico-deportiva, a través del desarrollo de una marina interior con capacidad para 1.500-2.000 embarcaciones, localizada al sur del ámbito, en la zona topográficamente más adecuada, entre el LIC de Cabo Cope y la rambla de Los Pinares. La lámina de agua ocuparía una superficie aproximada de 25 hectáreas.
Oferta ligada al deporte del golf, mediante la propuesta de cinco campos, complementado con otros deportes tales como hípica, fútbol, tenis,...
Centro de alto rendimiento deportivo, que incorporará las instalaciones necesarias para especializar la zona en servicios a los deportistas de élite, en un lugar donde los condicionantes climáticos son inmejorables.
Las categorías y tipologías edificatorias del uso turístico: hoteles y alojamientos se enfocan hacia segmentos de mercado de nivel adquisitivo alto, tanto nacional como internacional.
El desarrollo del resort prevendrá además impactos negativos, al dirigir los flujos de visitantes hacia el interior. El valor paisajístico y natural de la zona, invita a enfocar la actuación hacia desarrollos altamente cualificados.
La tematización del espacio será un objetivo de primera línea y vendrá dada, básicamente, por la nueva oferta complementaria. Considerando las tendencias de la demanda actual y futura, las carencias de la actual oferta complementaria del litoral de la Región de Murcia, y las oportunidades que este espacio brinda se concluye la posibilidad de especializarla en deportes de élite como golf y náutica, centros de alto rendimiento deportivo y concentración deportiva.
El modelo de desarrollo urbanístico que se podría plantear para este nuevo espacio se encontraría a mitad de camino entre la fórmula del resort autónomo y el espacio residencial turístico abierto. Esta solución mixta permitiría adaptar los nuevos desarrollos al marco espacial del entorno mediterráneo en el que tiene lugar, fijar población estable en este espacio de nueva creación y contribuir a la rentabilidad de las inversiones iniciales. Las grandes infraestructuras hoteleras se compaginarían así con importantes equipamientos deportivos, dotaciones e instalaciones comerciales, sanitarios, educativos, culturales y de ocio así como con espacios residenciales integrados en la trama urbana.
Aprovechando las privilegiadas condiciones naturales de la zona, llanura baja costera, y unido a las limitaciones por protección ambiental de los fondos marinos, se propone como actuación emblemática de la Actuación de Interés Regional la construcción de una marina interior habilitando en ella puntos de atraque deportivo y otros usos.
Se delimita un ámbito con una superficie de 20.792.518 m2, que incluyen 11.401.235 m2 (55%) de suelo para uso turístico y residencial, 4.145.904 m2 (20%) de sistemas generales en los que se incluye la protección paisajística y 5.182.380 m2 (25%) de zona deportiva incluida la protección de cauces. La mayor parte en suelos del término municipal de Águilas, 14.484.733 m2 el 70%, correspondiendo el resto a Lorca, 6.294.785 m2 un 30% interpretándose, al margen de esta circunstancia, como una actuación unitaria.
A continuación se esboza una alternativa de usos e instalaciones, en la línea de lo anteriormente comentado, que se especificarán en su caso, en las bases de los concursos de las actuaciones, así como los porcentajes en tipologías edificatorias, dotaciones e instalaciones incluyendo aquellos que formarían parte de la oferta complementaria:
Náutico:
- Marina interior.
- Centros para Deportes Náuticos y Subacuáticos:
- Centro de estudios/investigación/cultivos marinos
- Embarcadero/instalaciones para la práctica de actividades náuticas y subacuáticas
Deportivo especializado:
- Centro de Alto Rendimiento deportivo especializado en disciplinas de alta competición con las siguientes instalaciones:
· Velódromo
· Pistas de atletismo.
· Gimnasio equipado con tecnología punta.
· Centro de Formación, Biblioteca y Sala de Reuniones.
· Centro de investigación deportiva.
· Circuito aeróbico.
· Piscina.
· Casa Club: comedores, cocina, sala de descanso, oficinas
· Área de Prensa
· Taller de mantenimiento y reparaciones
· Centro médico.
· Clínica de fisioterapia y rehabilitación.
· Zona residencial para deportistas.
- Instalaciones enfocadas a concentraciones de equipos profesionales, competiciones, campañas de promoción, entrenamientos.
Golf:
- 5 campos de golf de 18 hoyos, de los cuales uno será emblemático de al menos 60 Has. el resto entorno a 50 Has.
- Casa Club de Golf central y dependencias en cada campo.
Otras instalaciones deportivas:
- 10 campos de fútbol.
- 10 zonas deportivas en uso residencial.
- Zona hípica.
Equipamiento turístico:
- Centros comerciales y lúdicos abiertos y tematizados
- Áreas para convenciones y banquetes integradas en la oferta hotelera
Equipamiento genérico:
- Biblioteca y Sala de Reuniones
- Comedor
- Vestuarios.
- Centro Médico
- Gimnasio
- Salón de Actos
- Talleres de foto-video
- Talleres de mantenimiento y reparaciones.
En principio se estima que la actuación podría incorporar a los usos deportivos –golf-, y náuticos, la especialización en servicios al deporte de alto rendimiento.
Se concibe como una iniciativa para contribuir a la optimización del modelo-turístico del litoral de la Región de Murcia en un marco de sostenibilidad y de protección del medio ambiente.
Asimismo, la Ley 1/2001, de 24 de abril del Suelo de la Región de Murcia establece en su Artículo 43 que las Actuaciones de Interés Regional deberán incorporar el Estudio de Impacto Territorial regulado en los artículos 48 y 49 de dicha Ley; hecho que permite garantizar la gestión eficaz del territorio y de sus recursos y minimizar los efectos negativos que pudiesen derivarse de dichas actuaciones.
Los objetivos medioambientales perseguidos son los siguientes:
· Respetar los espacios protegidos por sus valores ambientales y paisajísticos, excluyendolos del desarrollo urbanístico.
· Conseguir una imagen e identidad propia, así como una imagen urbanizada que permita un manejo claro entre espacio abierto y espacio construido, transcendiendo del concepto de urbanización tal y como lo conocemos, para llegar a un paisaje construido y lograr la consecución de espacios urbano-naturales.
· Tomar decisiones enfatizando los valores estéticos y culturales en las obras de edificación y urbanización.
· Tratamiento paisajístico de los espacios abiertos y de los espacios públicos. Protegiendo los hitos visuales más importantes de posibles impactos.
· Poner en valor espacios degradados, generando expectativas de mejora y recuperación de los mismos mediante áreas bien construidas, vinculadas inevitablemente a las condiciones del lugar.
· Comprender, manipular y reinventar un nuevo paisaje adecuado y atrayente al turismo, que contenga amenidades para los futuros habitantes.
Por tratarse de una operación turística de calidad implica la necesidad de preservar los valores que hacen de éste área, una zona ideal para su aprovechamiento turístico. Por ello, el desarrollo turístico que se propone se enfoca hacia el sector turístico, combinado con una proporción de residencia adecuada y por debajo del límite de mínima densidad. Asimismo, se destina aproximadamente, el 45% de la superficie total de la actuación a Sistemas Generales y zonas deportivas.
Los criterios de actuación que se proponen siempre desde una perspectiva de sostenibilidad respetuosa con el medio ambiente son, pues, los siguientes:
1. Los Sistemas Generales y zonas deportivas deberán ubicarse para servir de área de amortiguación de los espacios de alto valor ambiental y paisajístico.
Con relación a los campos de golf, el enfoque de esta actividad se hace desde una perspectiva de sostenibilidad, buscando no sólo preservar la elevada calidad paisajística del entorno de las actuaciones que nos ocupan si no, además, mejorarla. En este sentido, la desalación y la reutilización de aguas residuales de la actividad turística depuradas, constituye un condicionante de partida básico y estrictamente necesario para la gestión de este uso. Este criterio es de máxima importancia en el ámbito que nos ocupa a consecuencia del déficit hídrico y de la sobreexplotación de los acuíferos, se optimizará, pues, la dosis de riego.
La marina interior se ubicara preferiblemente a partir del cauce de las ramblas, debiendo ensancharse las mismas en su desembocadura y servir como cauce natural en el inicio de los canales de las marinas. Su localización responderá igualmente a características topográficas y geológicas adecuadas.
En las zonas de protección de cauces podrán ubicarse instalaciones deportivas descubiertas, tales como campos de golf, pistas de tenis, campos de fútbol,...
2. Intervenir en un área con un entorno privilegiado permite conseguir un gran nivel de calidad, consiguiendo finalmente una transformación del medio mediante la arquitectura y la urbanización, teniendo en cuenta:
· Texturas: edificación abierta, con alto grado de vegetación y ajardinamiento.
· Usos compatibles con el medio, con ubicación preferente de las zonas turísticas y deportivas en los lugares más idóneos en función de: vistas, líneas de paisaje, protección de los vientos dominantes, etc.
· Orientación adecuada de las edificaciones, aprovechamiento de soleamiento y de energías naturales y renovables.
· Ocupación de baja densidad.
· Enriquecimiento de espacios abiertos.
3. Tener en cuenta en el diseño, los factores geográficos, topográficos, climáticos, ambientales y culturales, mediante la interacción e interdisciplinariedad de profesionales.
4. Organizar y estructurar las áreas de acción de forma racional y coherente. Los usos turísticos se ubicaran preferentemente en una franja de 500 metros de profundidad medidos desde el límite interior de la ribera del mar. A partir de la cual se permite el uso residencial. El uso deportivo se intercalara con los restantes.
La Actuación de Interés Regional (AIR) de Marina de Cope tiene una superficie de 20.729.518 m2, con la siguiente distribución:
% | Suelo: |
20% | Sistemas generales. |
25% | Uso deportivo. |
55% | Uso turístico y residencial |
El índice general de edificabilidad es de 0,14 m2/m2 sobre el área total incluidos los Sistemas Generales, lo que supone 2.902.133 m2 edificables.
% | Uso: |
10% | Equipamientos. |
³35% | Establecimientos hoteleros. |
£55% | Uso residencial. |
Es preciso destacar que la superficie de protección paisajística, incluida en el ámbito de la actuación de interés regional, esta destinada a Sistemas Generales.
La zona de protección de cauces podría destinarse tanto a sistema general de espacios libres como a instalaciones deportivas descubiertas, que resultan compatibles con su régimen sectorial de protección específica.
La oferta turística global rondaría las 22.000 plazas, mientras que la zona residencial contaría con 10.000 viviendas.
La población total aproximada del complejo rondaría al 100% de ocupación los 58.000 habs.
La actuación global quedará dividida en sectores, atendiendo a criterios de pertenencia a ámbito territorial y topográficos, así:
§ Una primera división por términos municipales, genera dos áreas, una recayente al término municipal de Lorca y otra al término municipal de Aguilas, con el fin de no afectar ninguna actuación urbanística al sometimiento de dos ámbitos municipales diferentes, facilitando así la toma de decisiones y la agilidad en las tramitaciones administrativas de los documentos técnicos.
§ Una segunda división atendiendo a elementos topográficos como son los cauces de las ramblas, permitiendo que el propio terreno, de manera natural, facilite ámbitos distintos claramente diferenciados.
Superficie m2 | Porcentaje s/Total | |
SECTOR 1 | 4.580.198 | 22 % |
SECTOR 2 | 1.714.587 | 8 % |
TOTAL | 6.294.785 | 30 % |
Superficie m2 | Porcentaje s/Total | |
SECTOR 3 | 5.196.930 | 25 % |
SECTOR 4 | 4.433.543 | 22 % |
SECTOR 5 | 4.804.260 | 23 % |
TOTAL | 14.434.733 | 70% |
Superficie m2 | Porcentaje s/Total | |
TOTAL | 20.729.518 | 100 % |
En cada sector, se repartirán cada uno de los usos de manera equitativa en función del porcentaje de superficie que represente sobre el área total de la A.I.R.
Se ha realizado un análisis de rentabilidad económica de las grandes cifras del proyecto con el fin de obtener el nivel de edificabilidad que garantice una adecuada rentabilidad.
Los supuestos de partida del modelo son:
§ la compra del total del suelo incluido protección de cauces y protección paisajística.
§ la realización del acceso principal a la autopista y conexión a infraestructuras.
§ urbanización de todos los suelos salvo los de protección paisajística y marina interior.
§ construcción y edificación de zonas deportivas.
§ edificación del total del suelo residencial.
Las bases de partida consisten en crear un espacio turístico altamente atractivo en base a la marina interior y calas naturales, campos de golf y zonas deportivas, espacios naturales y paisajísticos. A partir de esto crear parcelas turísticas en ubicaciones estratégicas y residenciales, para la puesta en marcha de la actuación. Por ello se han realizado los cálculos de ingresos del análisis en base a la venta de campos deportivos, parcelas turísticas y edificación residencial.
Se presentan a continuación los principales resultados del citado estudio:
La edificabilidad para uso turístico se ha distribuido al 50% entre hoteles y apartahoteles. Así las unidades de alojamiento suponen un total de 10.580 u.a.
La zona residencial corresponde con un modelo de baja densidad y de alta calidad, con un total de 10.640 viviendas.
La población total del complejo alcanzaría al 100% de ocupación los 58.000 habs.
Las zonas deportivas se podrían distribuir inicialmente en 5 campos de golf de 18 hoyos (de 50 Has de media), 10 campos de fútbol, 10 áreas deportivas por cada unidad residencial y una zona de hípica.
La zona de equipamientos alberga 10 zonas comerciales, 1 hipermercado, 10 zonas de ocio; salas de fiestas,..., casino y parques de atracciones y acuáticos.
La inversión total asciende a la cantidad de 1.634 mill € con el siguiente desglose:
Importe mill. € | |
Adquisición de suelo | 373 |
Urbanización | 233 |
Conexión con infraestructuras | 48 |
Construcción residencial | 971 |
Construcción deportiva | 9 |
TOTAL | 1.634 |
Incorporando gastos y honorarios se alcanzaría la cantidad de 2.265 mill. €.
La construcción de la Marina Interior supone un gasto adicional de 30 mill €, sin embargo se establece que dicha inversión se cubre con los ingresos de la venta de los puntos de amarre, por lo que se excluye de los cálculos, bajo un supuesto de cobertura, pues los ingresos se estiman superiores.
Adicionalmente se estiman los costes de edificación para el resto de usos (turístico y equipamientos), así la inversión global de la actuación alcanzaría los 2.657 mill € a la que añadiendo los gastos podría llegar a 3.700 mill €.
Los ingresos se derivan de la venta de las viviendas residenciales construidas, de las parcelas para alojamientos turísticos y equipamientos, y de las zonas deportivas construidas, suponiendo un importe total de 2.577 mill € con el siguiente desglose:
Importe mill. € | |
Parcelas para alojamientos turísticos | 247 |
Parcelas para equipamientos turísticos | 67 |
Campos de golf y edificación deportiva | 108 |
Viviendas residenciales | 2.155 |
TOTAL | 2.577 |
Adicionalmente se obtienen ingresos financieros por el saldo positivo de los ingresos acumulados de años anteriores (el tipo de interés aplicado es del 5%).
Se han realizado los cálculos para distintos supuestos de edificabilidad. A medida que aumenta la edificabilidad global (dado que se mantiene los porcentajes de distribución del suelo) aumentan los coeficientes parciales de edificación por sectores.
Las rentabilidades resultantes para niveles de edificabilidad crecientes son obviamente mayores. Como resultado del análisis se concluye que la edificabilidad de 0,14 m2/m2 garantiza una rentabilidad aceptable del proyecto en conjunto.
El calculo del Cash Flow supone la estimación de los flujos de ingresos y pagos a lo largo de la realización de la actuación que se estima en 12 años.
A partir del flujo de Ingresos y Costes se calcula el Valor Actual Neto (V.A.N.) que supone el valor actualizado al presente de los flujos de ingreso y costes que se van a generar a lo largo de los años de duración del proyecto. El valor de actualización es el precio del dinero que se ha estimado en un 5%. La formula para su calculo se presenta a continuación:
VAN = I0- C0 + (I1-C1)/(1+r) + (I2-C2)/(1+r)2 + …….. + (In-Cn)/(1+r)n
Siendo “r” el tipo de interés o precio del dinero del 5% y “n” el nº de años de la actuación, en este caso 12.
El V.A.N. resultante es de 68 mill. €. lo que equivale a una Tasa Interna de Retorno (T.I.R.) del 2,71 % (el T.I.R. es el tasa de rentabilidad o precio del dinero que hace el V.A.N.=0).
Adicionalmente cabría aplicar la tasa de inflación para corregir el valor real de la corriente de ingresos y pagos futuros, si se estima en un i=2% el VAN mejora y alcanza los 128 mill. €.
Se han generado los cálculos bajo distintos supuestos de permuta de suelo con los propietarios. Es decir suponiendo que se realiza un cambio de suelo por urbanización, sin que ninguno de los dos agentes ni propietario ni promotor salgan perjudicados.
La razón fundamental de la mejora en la rentabilidad radica en el hecho de que el coste de adquisición de los terrenos por el promotor se reduce por lo que los gastos financieros y partidas asociadas, que adquieren una gran relevancia, se reducen sensiblemente. Sin embargo el propietario recibe su valor en suelo urbanizado con lo que mejora por la puesta en valor de sus terrenos.
Se presentan a continuación las rentabilidades para distintas alternativas de permuta:
PERMUTA 0% | PERMUTA 30% | PERMUTA 40% | PERMUTA 50% | PERMUTA 100% | |
V.A.N. NEGOCIO | 68.233.225 | 149.665.192 | 176.809.182 | 203.953.171 | 339.673.116 |
T.I.R. ANUAL | 2,71% | 6,44% | 7,82% | 9,28% | 17,85% |
Cuya representación se incluye en el gráfico adjunto:
Las actuaciones que se proponen en Marina de Cope deben tener una función ejemplarizante sobre otras posibles actuaciones que se desarrollan en el resto del litoral murciano e imponer un nivel de calidad que miméticamente se pueda transmitir a otros desarrollos privados que puedan surgir.
La inversión total que pudiera desarrollarse en estas actuaciones sería de un total de 3.700 millones de euros a desarrollar en un período de 12 años, lo que supondría una inversión sostenida media anual durante ese periodo de unos 308 millones de euros. Ello supondría, durante ese tiempo, la creación de casi 3.000 puestos de trabajo directos en el sector de construcción y otros tantos indirectos en el resto de los sectores.
Además la oferta turística prevista que podría llegar a alcanzar las 22.000 plazas supondría la creación de otros 3.000 puestos de empleo, además de la que resultara de la oferta complementaria, en este momento muy difícil de evaluar.
Esta nueva actividad económica tendría, además, un efecto sinérgico y catalizador en el litoral sur occidental, que supondría sin duda el despegue económico de la zona.
Dada la población aproximada de 58.000 Hab. prevista se hace necesario traer una conducción forzada D=1.000 Mm. de una longitud estimada en 15 Km. desde la conducción de la Mancomunidad de los Canales del Taibilla en el eje Lorca- Aguilas.
Asimismo, se hace necesario ejecutar un deposito central regulador en cabecera de la actuación de una capacidad estimada de 20.000 M3.
Se hace necesario ejecutar una conexión a la autopista Cartagena-Vera de 0,75 Km.
Asimismo, se hace necesario ejecutar la mejora y acondicionamiento de las carreteras D-14 y D-20 como eje estructurante.
Se hace necesario ejecutar una conexión a la red general existente de 400 Kv. que atraviesa la actuación.
Se hace necesario ejecutar una depuradora central con capacidad para 58.000 Hab. y posterior instalación para bombeo y reutilización de efluentes en campos de golf.
La valoración estimativa para llevar a cabo las citadas actuaciones de conexión a infraestructuras básicas ascienden a 48 mill €.
La Actuación de Interés Regional de Marina de Cope surge del desarrollo de las Directrices y Plan de Ordenación Territorial del Litoral de la Región de Murcia.
La iniciativa para su promoción y tramitación es pública.
Se desarrollará a través de concursos públicos, que al efecto se convoquen por la Administración o a través de consorcios u otros regímenes mixtos que permitan abordar el ámbito global de la actuación. Las bases de dichos concursos concretarán:
- las figuras de planeamiento de desarrollo: planes parciales y/o planes especiales de complejos e instalaciones turísticas; así como el ámbito en que se llevaran a cabo,
- las condiciones fundamentales a cumplir en cuanto a los siguientes parámetros: usos pormenorizados, tipologías edificatorias, alturas,...
- las garantías y obligaciones para su desarrollo,
- la posibilidad de convenios para facilitar la coordinación entre el sector público y privado,
La actuación se concreta en cinco sectores: dos en el municipio de Lorca y tres en Águilas.
El plazo de realización es de 12 años.
Su carácter es inmediato, debiendo iniciarse su ejecución en los siguientes dos años desde su declaración.
Las obligaciones y garantías para su desarrollo servirán para que la administración ejecute en su defecto y por vía expropiatoria la Actuación de Interés Regional. Como mínimo se establece un 10% del coste del suelo, utilizando como valor del mismo el deducido de los criterios recogidos para el suelo urbanizable en la Ley del Suelo y de conformidad con la Ley de Expropiación Forzosa.
La inversión será por cuenta del sector privado, abriéndose expresamente la posibilidad de establecerse consorcios u otros regímenes mixtos para abordar el ámbito global de la actuación.
© José Luis Cerdá Díaz 1997-2002
